Questo è un articolo un po’ diverso dai miei soliti post. Ho pensato di scriverlo, per aiutare chi si è trovato nella mia stessa situazione.
Per motivi personali, mi sono ritrovato a vendere la mia “prima casa” prima dei 5 anni dall’acquisto e senza riacquistarne un’altra entro i 12 mesi.
Mi sono messo alla ricerca della possibilità di “autodenunciarmi” al fine di essere in regola ed evitare di essere sanzionato.
Sul web ho trovato tanta confusione: si parla di sanzioni, multe, ravvedimento operoso, F24, etc.
In questo post vorrei raccontare quanto ho capito e fatto per essere in regola nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, almeno spero!
La perdita delle agevolazioni della prima casa può avvenire generalmente per 2 motivi:
- mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
- vendita dell’immobile “prima casa” prima dei 5 anni dall’acquisto e mancato riacquisto entro l’anno.
In entrambi i casi esiste la possibilità di mettersi in regola, regolarizzando l’acquisto come se non si fosse usufruito delle agevolazioni.
Per mettersi in regola è necessario presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate per comunicare la decadenza delle agevolazioni e la richiesta di riliquidazione dell’imposta di registro:
- prima dei 18 mesi per il caso di mancato trasferimento della residenza;
- prima dei 12 mesi per il caso di mancato riacquisto.
Le agevolazioni
I ragionamenti proposti, valgono solo quando il venditore dell’immobile è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA.
Prima di proseguire, proviamo a capire in cosa consistono brevemente le agevolazioni:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
Cosa cambia perdendo le agevolazioni
Perdendo le agevolazioni “prima casa” quello che cambia è una differente percentuale dell’imposta di registro che passa dal 2% al 9%, rimangono invariate l’imposta ipotecaria fissa e l’imposta catastale fissa.
La base imponibile su cui viene calcolata l’imposta di registro è generalmente il sistema del “prezzo-valore”, che corrisponde alla tassazione catastale.
Volendo fare due conti, se la rendita catastale dell’abitazione è di euro 500,00 avremo che:
Con agevolazioni prima casa (imposta agevolata 2%)
valore catastale = rendita catastale x 1,05 x 110 = 500,00 x 1,05 x 110 = 57.750,00 euro imposta di registro = 2% del valore catastale = 2% di 57.750,00 euro = 1.155,00 euro
Senza agevolazioni prima casa (imposta ordinaria 9%)
valore catastale = rendita catastale x 1,05 x 120 = 500 x 1,05 x 120 = 63.000,00 euro imposta di registro = 9% del valore catastale = 9% di 63.000,00 euro = 5.670,00 euro
La differenza tra il valore delle due imposte di registro è:
5.670,00 - 1.155,00 = 4.515,00 euro
Nel caso di esempio 4.515,00 corrisponde a quanto dovuto, al netto degli interessi da riconoscere all’Agenzia dell Entrate, a partire dal momento dell’acquisto dell’immobile prima casa.
Mettersi in regola
Mi sono recato presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate di Milano, per presentare l’istanza con cui mettermi in regola.
Il consulente mi ha fornito un modulo da compilare per fare istanza di riliquidazione degli interessi che allego qui:
È importante:
- indicare gli estremi di ricontatto sul modulo;
- allegare una copia del documento di riconoscimento valido;
- indirizzare l’istanza all’ufficio dove è stato registrato l’atto di acquisto dell’immobile.
È possibile inoltrare l’istanza attraverso l’indirizzo e-mail o PEC disponibili sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
That’s all folks!
Riferimenti:
Questions?
Have a question about this post or anything else? Ask away on Twitter or in my AMA repo.